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黨的二十大報(bào)告提出，“加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。”科學(xué)合理的城市更新，能推動(dòng)一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)模式、生態(tài)平衡、生活方式和空間結(jié)構(gòu)的蝶變。

作為國(guó)內(nèi)最早推行城市更新的城市之一，深圳通過對(duì)城市存量土地改造，不僅煥新了城市面貌、重塑城市精神文化、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，更有力地提升了居民生活品質(zhì)，賦能人民美好生活。

頂層設(shè)計(jì)，推動(dòng)城市更新實(shí)踐探索

城市更新是城市發(fā)展中系統(tǒng)性的工作。深圳城市更新的頂層設(shè)計(jì)在全國(guó)范圍內(nèi)也一直走在前列。2009年12月，國(guó)內(nèi)首部關(guān)于城市更新的政府規(guī)章《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)；2012年，深圳城市更新辦法實(shí)施細(xì)則出臺(tái)；2015年，深圳“強(qiáng)區(qū)放權(quán)”城市更新工作改革在羅湖試點(diǎn)；2017年，深圳印發(fā)新的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施的通知》……

2021年3月1日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》正式實(shí)施。這一被行業(yè)翹首以盼多年的條例，既是對(duì)以往城市更新經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)歸納，也是對(duì)實(shí)踐難題的規(guī)范紓解。在深圳的城市更新市場(chǎng)上，深圳導(dǎo)入開發(fā)主體的標(biāo)準(zhǔn)從來(lái)不是國(guó)企民企之分而是實(shí)力之分，只要有實(shí)力，無(wú)論國(guó)企還是民企都有資格進(jìn)入，這充分體現(xiàn)了深圳城市更新工作主體身份確認(rèn)方面的合理性和公平性，更加切合實(shí)際和具有務(wù)實(shí)精神，是按照市場(chǎng)法則給市場(chǎng)各類主體鎖定了平等的開發(fā)權(quán)利，也取得了應(yīng)有的實(shí)際效果。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，民企主持及參與的城市更新項(xiàng)目高達(dá)80%。即便在難度偏大的前端融資類項(xiàng)目上，深圳民企的參與度也很高，統(tǒng)計(jì)占比達(dá)到25%。

作為深圳最早的建成區(qū)，新一輪發(fā)展中，羅湖建成區(qū)面積僅34.67平方公里，其中“四舊”（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)、舊城中村）面積占去四分之一，全市各區(qū)中，羅湖率先遇到土地空間嚴(yán)重不足、早期規(guī)劃落后、基礎(chǔ)設(shè)施老化等系列棘手難題，難以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的對(duì)美好生活的需求。

2015年，羅湖成為深圳首個(gè)城市更新強(qiáng)區(qū)放權(quán)的城區(qū)，率先頒布了《深圳市羅湖區(qū)城市更新實(shí)施辦法》試行版，為城市更新后的產(chǎn)業(yè)落地打開了通路，成為日后出臺(tái)的《深圳市城市更新辦法》的藍(lán)本。

至今，城市更新在羅湖實(shí)施已有近10個(gè)年頭。羅湖通過城市更新提升了其產(chǎn)業(yè)空間、公共配套，為城區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展、蝶變振興提供了堅(jiān)實(shí)支撐，全力打造可持續(xù)發(fā)展示范區(qū)。隨著城市更新的進(jìn)一步開展，羅湖高起點(diǎn)、高規(guī)格、高質(zhì)量打造深南總部經(jīng)濟(jì)主廊道、深港口岸經(jīng)濟(jì)帶、紅嶺新興金融產(chǎn)業(yè)帶、大梧桐新興產(chǎn)業(yè)帶，形成“一主兩區(qū)三帶”發(fā)展新格局，為城區(qū)可持續(xù)發(fā)展注入源源不斷的動(dòng)力與活力。

更新實(shí)施，任重道遠(yuǎn)

回首過去，深圳在城市更新的城市更新體制機(jī)制和項(xiàng)目實(shí)踐方面態(tài)度開放，走在全國(guó)前列，但以助力城市發(fā)展，破解都市困境為使命的老舊住宅小區(qū)更新還是有一些繞不開的難題。一個(gè)項(xiàng)目從意愿征集到最終落地，要經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。

2010年4月，南苑新村、海濤花園、木頭龍、金鉆豪園等8個(gè)住宅小區(qū)被納入《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃。14年過去了，首批納入城市更新計(jì)劃的住宅小區(qū)中，依然還有包括南苑新村、海濤花園在內(nèi)的3個(gè)住宅小區(qū)難以拆除重建。但值得慶幸的是，對(duì)于南苑新村和海濤花園的大部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，行政征收程序即將啟動(dòng)，重建進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

對(duì)此，多數(shù)已簽約的業(yè)主也表示非常無(wú)奈。

“念小學(xué)時(shí)已經(jīng)在談舊改了，現(xiàn)在我都結(jié)婚生娃了，還沒能拆。”

“搬出去好多年了，家里老人年齡都很大了，不知道還能不能等到拆遷建好新房入住。”

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)，截至2023年底，深圳市拆除重建類城市更新居改項(xiàng)目已計(jì)劃立項(xiàng)共計(jì)28個(gè)，拆除重建規(guī)模共計(jì)95.4公頃，但真正走到確認(rèn)實(shí)施主體/開發(fā)建設(shè)階段的只有12個(gè)。

截至目前，今年增加的羅湖區(qū)布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元就顯得尤為重要，這不僅關(guān)系到布心社區(qū)的活力重塑，羅湖的破局提振經(jīng)濟(jì)，更關(guān)系到全體業(yè)主未來(lái)居家環(huán)境、生活條件的改善。

不破不立，布心花園亟待煥發(fā)新生

布心花園毗鄰東湖公園和深圳水庫(kù)，五號(hào)線、七號(hào)線雙地鐵環(huán)繞，擁有得天獨(dú)厚的自然景觀資源和便捷的交通基礎(chǔ)條件。截至4月，作為深圳2024年新增唯一確認(rèn)實(shí)施主體的大型舊住宅區(qū)城市更新項(xiàng)目，布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元，從初次意愿征集到實(shí)施主體確認(rèn)也已走過數(shù)載光陰。

年過60的居民劉女士抱怨道：“問題太多了，你像我腿腳不是很方便，上下樓梯都有點(diǎn)吃力，車輛亂停亂放、巷道破損嚴(yán)重，什么都破破舊舊的，哪哪兒都不舒服。”還有不少老業(yè)主表示，布心花園的商業(yè)、教育、公共休閑配套等都需要改善提升，在這里基本沒有太多公共生活空間，生活品質(zhì)較低。

布心花園一、二、四區(qū)始建于上世紀(jì)80年代，共有近3000戶住戶，是深圳早期建設(shè)的多層住宅小區(qū)。這些房屋樓齡都在30年以上，且以老舊樓梯房為主，受早期建筑用材及工藝限制，早已墻體斑駁甚至開裂，陽(yáng)臺(tái)圍欄銹蝕變形，存在重大安全隱患。小區(qū)道路狹窄、大量電線外露、地下管網(wǎng)老化、配套設(shè)施落后，無(wú)法滿足居民基本生活需求。據(jù)居民透露，布心花園近3000戶居民卻僅設(shè)有1處集中商業(yè)，其余商鋪均為住宅區(qū)的沿街零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，物業(yè)權(quán)屬及土地占用歷史遺留問題復(fù)雜；1公里范圍內(nèi)僅有1處文化活動(dòng)室，缺乏高品質(zhì)的文化休閑場(chǎng)所。整個(gè)社區(qū)的學(xué)位也基本已經(jīng)處于飽和的狀態(tài)。

面對(duì)斑駁樓體的步梯住宅群、簡(jiǎn)陋的公共配套、擁擠的車位……居民們對(duì)布心花園的煥新意愿強(qiáng)烈，2012年和2018年曾兩次啟動(dòng)更新意愿征集，盼望著早日住進(jìn)新房子、享受更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境和更全面的生活公共配套。

終于，經(jīng)過各方不懈努力，居民們的愿望即將照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。2022年，明昇集團(tuán)旗下深圳市明昇發(fā)展有限公司中選為布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元項(xiàng)目一期的市場(chǎng)主體，明昇積極開展搬遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂工作并取得成效。2023年，《羅湖區(qū)東湖街道布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元規(guī)劃(修改)》經(jīng)羅湖區(qū)政府審議通過，并于2023年11月取得規(guī)劃批準(zhǔn)文件，明確方案審批通過。2024年，深圳市羅湖區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布深圳布心花園一、二、四期城市更新單元項(xiàng)目一期實(shí)施主體確認(rèn)公示，接著發(fā)布了羅湖區(qū)東湖街道布心花園一二四區(qū)城市更新單元一期實(shí)施主體確認(rèn)函；3月布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元項(xiàng)目一期取得羅湖區(qū)住房和建設(shè)局拆除工程備案回執(zhí)，羅湖區(qū)東湖街道翠湖社區(qū)工作站發(fā)布拆除說(shuō)明及溫馨提示公示。

目前項(xiàng)目滿足拆除工程合法啟動(dòng)條件，于近期開展了項(xiàng)目范圍內(nèi)的圍擋工作，接下來(lái)就會(huì)進(jìn)入拆除階段。據(jù)悉，東湖街道將持續(xù)推進(jìn)轄區(qū)城市更新項(xiàng)目穩(wěn)步有序開展，督促實(shí)施主體依法依規(guī)開展相關(guān)工作，早日完成項(xiàng)目拆除重建，改善城區(qū)環(huán)境面貌，提升居民生活環(huán)境。

成立于1999年的明昇集團(tuán)是深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位，是一家以產(chǎn)業(yè)投資與城市更新為主業(yè)的大型跨區(qū)域復(fù)合型投資集團(tuán)，在深圳、香港、廈門、長(zhǎng)沙等多地設(shè)有區(qū)域公司。明昇集團(tuán)在全國(guó)布局近30個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)總資產(chǎn)超千億元，已服務(wù)數(shù)萬(wàn)業(yè)主。據(jù)了解，單在方案設(shè)計(jì)階段，依托“山湖串聯(lián)，無(wú)界城境”設(shè)計(jì)理念，明昇集團(tuán)就已邀請(qǐng)國(guó)際著名設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)扎哈?哈迪德建筑事務(wù)所等一流單位深度參與前期工作，力求腳踏實(shí)地，反復(fù)論證，將卓越臻美的產(chǎn)品帶給布心花園的業(yè)主。

根據(jù)規(guī)劃，布心花園一、二、四區(qū)項(xiàng)目擬建約70萬(wàn)㎡住宅（其中含約15萬(wàn)㎡的人才住房和保障房建設(shè)），貢獻(xiàn)近5萬(wàn)㎡高架空公共空間。明昇將無(wú)償進(jìn)行項(xiàng)目市政道路和市政云道建設(shè)。未來(lái)的小區(qū)，配套的公共面積累計(jì)高達(dá)8萬(wàn)㎡，是目前面積的8倍。筆者從項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位相關(guān)負(fù)責(zé)人那里了解到，“未來(lái)布心花園的關(guān)鍵詞是‘長(zhǎng)久流傳的高品質(zhì)居住區(qū)’。項(xiàng)目瞄準(zhǔn)高端建造標(biāo)準(zhǔn)及高品質(zhì)用材用料，打造更完善的社區(qū)景觀綠化系統(tǒng)，從內(nèi)到外地提升生活品質(zhì)。明昇集團(tuán)為了解決片區(qū)公共空間不足的問題，即便是要付出更多成本，也堅(jiān)持跟我們一起探索高架空建筑模式，以確保業(yè)主棲居于獨(dú)立靜謐的生活空間。相比其他項(xiàng)目，明昇堅(jiān)持加大了住宅間距，讓整個(gè)社區(qū)擁有更通透舒適的公共空間、更開闊的景觀視野和更充足的日照條件！此外，值得一提的是，回遷房不僅位于項(xiàng)目的最優(yōu)位置，戶型布局科學(xué)，滿足搬遷補(bǔ)償協(xié)議的高使用率，且回遷房與商品房享有相同配套、相同質(zhì)量，絕不區(qū)別對(duì)待，堪稱行業(yè)標(biāo)桿！”

煥新后的布心花園，將街區(qū)商業(yè)功能與軌道交通、公交線路無(wú)縫連接，生活舒適又便捷；社區(qū)未來(lái)將配備無(wú)障礙通道，方便老人和殘障人士出行，服務(wù)細(xì)節(jié)處彰顯人文關(guān)懷。項(xiàng)目將配備文化活動(dòng)室、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地，以豐富居民多樣化的文體生活。另外，還將根據(jù)國(guó)家規(guī)定，配置社區(qū)管理服務(wù)用房、黨群服務(wù)中心、社區(qū)警務(wù)室、郵政所、便民服務(wù)等其他公共配套設(shè)施。同時(shí)，在目前教育配套的基礎(chǔ)上，煥新后的布心花園將引入優(yōu)質(zhì)教育機(jī)構(gòu)，擴(kuò)充初中、小學(xué)和幼兒園，增加學(xué)位數(shù)量，從根本上解決片區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源不足的問題。

開展城市更新，從城市發(fā)展角度而言，既是順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律和發(fā)展形勢(shì)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，是治理“城市病”，解決城市發(fā)展突出問題和短板的重要抓手，更是改善群眾生活、提升城市品質(zhì)的重大舉措，也是堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需戰(zhàn)略、加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、融入新發(fā)展格局的重要“引擎”。布心花園一、二、四區(qū)城市更新項(xiàng)目的重大進(jìn)展，離不開政府、企業(yè)和居民的共同努力。

深圳，這座“先鋒”城市，40余年彈指一揮間，創(chuàng)造了無(wú)數(shù)奇跡。未來(lái)，著眼推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，著眼人民美好生活需要，切實(shí)把高質(zhì)量發(fā)展成果轉(zhuǎn)化為新質(zhì)生產(chǎn)力和高品質(zhì)生活，是深圳的新課題。我們相信，隨著一個(gè)又一個(gè)城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，能推動(dòng)社區(qū)配套與服務(wù)的進(jìn)一步完善、片區(qū)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展、老百姓的安居樂業(yè)，實(shí)現(xiàn)城市面貌煥新與社區(qū)發(fā)展的共贏！