招商蛇口旗下招商伊敦的四十年：從壹間公寓看品質(zhì)是如何煉成的
1979年，招商局在深圳蛇口開創(chuàng)了中國第一個外向型工業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)區(qū)。蛇口以“敢為天下先”的精神開創(chuàng)了多項制度創(chuàng)新，提出了一系列與市場經(jīng)濟相適應(yīng)的新觀念，這股強有力的精神力量隨著改革開放的春風吹遍了各行各業(yè)。短短幾年時間里，蛇口創(chuàng)造了「第一個引入中外合資項目」，「第一次對外招商引資」、「最早實行工程招標」等24項全國第一，數(shù)個今天為大眾熟知的企業(yè)家和企業(yè)接連涌現(xiàn)，同時，這里也孕育了深圳住房租賃市場及長租公寓發(fā)展的基因。
80年代的“第一”，是改革開放的蛇口試管
招商局在創(chuàng)辦蛇口工業(yè)區(qū)的過程中率先提出“時間就是金錢，效率就是生命”的顛覆時效觀念，在這種創(chuàng)新活力的氛圍影響下，大量企業(yè)在蛇口落地，成為深圳的制造業(yè)重鎮(zhèn)。全國許多青年看到機會，南下深圳，作為最初的一批深漂，蛇口自然是他們拼搏的始發(fā)站。
始建于1987年的檳榔園小區(qū)是蛇口工業(yè)區(qū)早期為區(qū)內(nèi)“三來一補”加工制造企業(yè)職工提供配套宿舍的典型，在當時一間宿舍通常居住6-8個生產(chǎn)線上的藍領(lǐng)工人，人們的居住條件也能夠從茅屋土階得到極大改善。
此后，為了更好地管理工業(yè)區(qū)職工住房，1992年，經(jīng)深圳市人民政府批準，正式成立了深圳蛇口工業(yè)區(qū)職工住宅有限公司，即招商公寓前身（如今與招商美倫酒店管理有限公司整合并成立招商伊敦，負責招商蛇口旗下酒店及公寓運營管理），主要承擔在蛇口范圍建造、銷售、經(jīng)營及管理職工安居房等職責。
千禧年的“第一”，來自2012年的遙遙領(lǐng)先
時間進入千禧年，2009-2010年，蛇口工業(yè)區(qū)提出“再造新蛇口”戰(zhàn)略，許多低附加值的制造業(yè)紛紛外遷到惠州、東莞，蛇口工業(yè)區(qū)升級為以蛇口網(wǎng)谷為代表的網(wǎng)絡(luò)信息、科技服務(wù)、文化創(chuàng)意三大產(chǎn)業(yè)為主的高科技企業(yè)聚集區(qū)。為給來深人才提供更好的住宿環(huán)境，彼時的蛇口工業(yè)區(qū)將檳榔園近1400套產(chǎn)業(yè)工人集體宿舍，分三期進行了為期兩年的升級改造，打造出了首個精品公寓項目。至此，2012年，在蛇口矗立了二十余年的檳榔園小區(qū)重新以壹間·檳榔園的形象面世，成為了蛇口乃至深圳具有標桿意義的大體量集中式精裝租賃公寓，這也代表著壹間公寓品牌的正式成立。
△2012年檳榔園小區(qū)改造前后對比
據(jù)招商伊敦公寓業(yè)務(wù)總監(jiān)邵明勇介紹，壹間·檳榔園項目共有33棟，戶型包括單房、兩房，改造后總套數(shù)超1300套，“當時的租賃市場上還沒有長租公寓的成熟概念，大家都在摸著石頭過河，當時只是想提升租住品質(zhì)，甚至都不清楚市場對這類產(chǎn)品的認可度。”
第一期改造時只拿出來10棟樓作為試水，外翻新了樓棟立面，內(nèi)更換了全套家私，另外還投入大量資金在管線改造上。2012年4月一開業(yè)就被中海油公司“打包”租下3棟，之后兩個月時間內(nèi)達成滿租，市場反響極好。趁熱打鐵，2013年，第二期壹間·檳榔園項目在第一期的基礎(chǔ)上優(yōu)化了戶型格局、裝修細節(jié)和色彩搭配，使之整體更精致、現(xiàn)代且宜居。但租金價格也隨之有了提升，在當時難免受到因市場變化帶來的壓力。
前兩次的嘗試讓招商伊敦發(fā)現(xiàn)，市場上存在兩種租賃需求，一種是針對小業(yè)主的個人需求，另一種則是更高端的服務(wù)式公寓需求，而市場上批量開發(fā)服務(wù)式公寓的產(chǎn)品卻存在空白。
在壹間公寓進入視野之前，深圳長租公寓市場只有個人小業(yè)主和剛進入國內(nèi)不久的服務(wù)公寓，其中服務(wù)公寓面向的客戶群體大部分是外籍企業(yè)的高層管理人員。隨著前兩期產(chǎn)品的推出，加上市場的積極反饋，以及當時來自南海酒店服務(wù)團隊的助力，更堅定了招商伊敦提升產(chǎn)品和服務(wù)的決心，要繼續(xù)拓展服務(wù)式公寓市場。
于是，招商伊敦決定進一步提高標準，率先將服務(wù)式公寓的概念引入本土市場，邵明勇回憶道：“我們將第三期中的5棟打造成為服務(wù)式公寓，硬件產(chǎn)品全部換成國內(nèi)外知名的合資品牌或國外品牌，提升了運營及服務(wù)管理體系，并配備布草、家私、雜件、客房服務(wù)甚至鍋碗瓢盆，完全實現(xiàn)租客的拎包入住。這也就是今天壹棠服務(wù)公寓的前身。”
△壹間·檳榔園第三期服務(wù)式公寓改造后現(xiàn)場圖
作為行業(yè)排頭兵的招商伊敦在當年正值萌芽期的長租公寓領(lǐng)域中，正如同名的中國近代民族航運業(yè)第一艘蒸汽動力商船——“招商伊敦”號，鳴響出鏗鏘的汽笛聲，已然在遼闊的太平洋海面上破浪領(lǐng)先。
如今品質(zhì)租賃的“第一”，經(jīng)得起市場和租客的考驗
以壹間·檳榔園項目的成功為起點，招商伊敦正式成立了壹間品牌，經(jīng)過十一年打磨，至今旗下公寓業(yè)務(wù)已形成了一套完善的“壹”系列自有品牌，三大復(fù)合產(chǎn)品線包括壹棠服務(wù)公寓、壹間精品公寓和壹棧人才公寓，為高端商務(wù)客群、城市精英和青年白領(lǐng)提供“全周期租住解決方案”。
據(jù)《T20中國住房租賃租金標桿指數(shù)》統(tǒng)計，深圳是長租公寓市場的主戰(zhàn)場之一，共有16個頭部長租公寓品牌進駐，其中有10個品牌聚集在南山區(qū)，招商伊敦公寓的門店數(shù)量就位于第一梯隊。
經(jīng)過多年發(fā)展，現(xiàn)在的蛇口已躋身深圳最現(xiàn)代化、國際化的片區(qū)，這里也是深圳年輕精英和外籍人士居住最多的片區(qū)，他們對于住所環(huán)境的標準早已今非昔比，而壹間·檳榔園恰好能滿足此類高端租客的租賃需求。
邵明勇認為：“我們一直都在關(guān)注著長租公寓市場，現(xiàn)在客戶已經(jīng)產(chǎn)生了不同的定位。例如，如果僅解決居住需求，人們可能會選擇普通的公寓即可，當擁有了一定標準和要求后，特別是人們對買房概念逐漸淡化，開始追求生活品質(zhì)時，就會有更多需求出現(xiàn)。我們希望將品質(zhì)提升到更高水平，涵蓋其他類別的高端服務(wù)公寓和別墅等一系列鏈條式項目。招商伊敦希望做的是優(yōu)秀、能贏得客戶口碑的‘家’，而不僅僅是解決基礎(chǔ)設(shè)施這一部分。”
未來租賃品牌的“第一”，全靠在產(chǎn)品和服務(wù)上的深耕
作為高品質(zhì)公寓產(chǎn)品的代表，招商伊敦如何讓產(chǎn)品始終如一地保持價有所值？
邵明勇表示：“一開始，部分客戶的確會因為周邊市場的價格起伏離開。但隨著時間推移，他們逐漸回歸，我認為這離不開硬核的產(chǎn)品質(zhì)量和高競爭力的服務(wù)水準。”
產(chǎn)品方面，壹間公寓的每次改造升級都從國內(nèi)外優(yōu)秀產(chǎn)品中取長補短，同時通過調(diào)研租客獲取用戶需求，并與專業(yè)的設(shè)計公司共同對房間內(nèi)部戶型設(shè)計、公區(qū)規(guī)劃、家私置辦、品牌采購、細節(jié)功能、裝潢美感等方面進行嚴格把控，在最適合的翻新成本支出下將產(chǎn)品品質(zhì)提升至最大化。自壹間·檳榔園成功改造已有十一年時間，因此房間的保養(yǎng)也很重要。每位租客退房后，都有管家和工程人員對房間進行深度維護，例如墻面粉刷、地板養(yǎng)護、熱水器檢修、燃氣灶依據(jù)國家規(guī)定強制報廢等，達到規(guī)定標準才可開放出租，不僅首要保障了租客的居住安全，也能將產(chǎn)品始終以最“新”的樣子交付。
△壹間·檳榔園2023年全新推出翻新戶型
運營服務(wù)方面，招商伊敦將從20世紀80年代積累至今的酒店業(yè)務(wù)板塊的服務(wù)經(jīng)驗合理運用在公寓產(chǎn)品上。壹間公寓的管家都是有多年酒店管理經(jīng)驗的相關(guān)從業(yè)者，工程維修師、安保員、保潔員等物業(yè)服務(wù)者每年將進行多次專業(yè)和消防培訓，對租客需求均實現(xiàn)“30分鐘響應(yīng)，60分鐘解決”，如遇難以解決的問題，則會迅速提供換房，最后按時回訪，進行24小時內(nèi)閉環(huán)處理。
社群運營上，壹間公寓每年至少舉辦十場活動，營造有人情味、和諧融洽的社區(qū)氛圍，實現(xiàn)租客高滿意度、高續(xù)租率。
體量并非進步的第一要素，實干才能“興邦”
招商伊敦作為央企品牌旗下住房租賃專業(yè)管理企業(yè)，通過過硬的公寓運營能力盤活了老舊存量資產(chǎn)，有效提升了資產(chǎn)價值，在深圳長租市場也取得了一定的占有率，還收獲了國內(nèi)外租客稱贊的口碑，這與融入招商血脈的“蛇口精神”關(guān)系匪淺。
壹間·檳榔園從第一批職工住房到現(xiàn)在專業(yè)的長租公寓品牌壹間，也是招商伊敦對“美好生活承載者”社會使命的全方位踐行。2023年，壹間·檳榔園再次實現(xiàn)了煥新升級，通過優(yōu)化智能化系統(tǒng)，從智能門鎖、智慧停車、到智能APP一鍵繳租報修，輕松便捷智能，為住戶打造全方位智能化生活；戶型、家私用材、收納、門鎖也不斷煥新升級，以匠心備至的精工細節(jié)和人性化的設(shè)計巧思，為住戶構(gòu)建美好生活的意趣圖景；公共配套上，壹間·檳榔園配備停車庫、健身會所、瑜伽室、閱讀書吧、共享洗衣房等公共配套設(shè)施，滿足社區(qū)內(nèi)居住的生活需求，為美好生活添磚加瓦。
2023年9月14日，壹間·檳榔園在由中指研究院主辦的2023中國房地產(chǎn)品牌價值研究成果發(fā)布會中獲評2023中國住房租賃項目優(yōu)秀品牌TOP5，作為優(yōu)秀案例充分彰顯了招商伊敦精準的品牌定位和卓越的運營能力。以壹間·檳榔園為標桿，招商伊敦公寓業(yè)務(wù)將不斷塑造提升壹間公寓的品牌力與影響力，全方位踐行“美好生活承載者”社會使命，致力于“讓旅居生活更美好”。
邵明勇回想起招商伊敦過往的發(fā)展中，從始至終都并未將擴張體量放在優(yōu)化的第一位，而是更專注于當下租客的生活體驗和居住安全，致力于滿足租客日常生活的本質(zhì)需求。這是招商伊敦的初衷，也是其歷久彌堅的優(yōu)勢。
我們最終能在過去那段傳奇歲月中看到，“蛇口精神”是敢想敢造，建設(shè)理想社會，鑄造品質(zhì)生活。
如今蛇口山海相連，宜居宜業(yè)，而長租公寓行業(yè)也勢必在這種基因的加持下蓬勃發(fā)展。
