開元商管何以“出圈”
元旦之際，位于濱江區的開元廣場正式開業迎客，一舉創下單日引流超26萬人次的紀錄。
從蕭山開元廣場到濱江開元廣場，從上海三新匯開元里到德清八角井開元里，這一年，開元商管集團一口氣開出了4個商業綜合體。
▲ 上海三新匯開元里
▲ 德清八角井開元里
▲ 蕭山開元廣場
▲ 濱江開元廣場
高頻率、快節奏背后，是面對擴大內需的新消費時代，開元商管加速擴張版圖、鞏固優勢，致力于成為一家持續追求價值領先的商業地產運營商。
城市向上，商業向新。
如今的開元商管，已成功“破層出圈”，并被譽為商管行業的“專精特新”。透視這個樣本，可窺中國商管企業如何乘風破浪邁向春天。
布局區域化
濱江開元廣場開業即成“網紅”，離不開位置的“特殊性”。
該綜合體位于杭州濱江區浦沿街道，毗鄰濱江高教園區，坐擁華為杭州生產基地、杭州高新軟件園等辦公創業產業，同時也是一個杭州地鐵西浦路站TOD上蓋。可以說，周邊居住氛圍濃郁、商務客流龐大、消費潛力巨大。
但另一方面，周邊3公里范圍內，85%的商業偏向傳統型，主要以賣場+超外店的形式呈現。因此，當濱江開元廣場帶著萬達影城、海底撈、新白鹿、哥老官等100多個品牌入駐時，即刻成為區域地標性商業綜合體，也將推動城市功能大升級。
開元商管的母公司是開元旅業集團。集團創始人陳妙林表示，打造濱江項目主要是考慮到“蕭濱一體化”。“我們對這一戰略充滿信心，所以及時布局落子、提前搶占席位。”陳妙林說。
目前正在大力推進的“蕭濱一體化”，是杭州兩大經濟強區蕭山與濱江的“聯姻”之作，通過跨區域協作方式打造要素互聯互通的發展共同體。這其中，沿著時代大道布局產業功能、配套城市功能是當務之急，這條起于濱江的城市快速路，串聯起杭州主城區與蕭山南部八鎮。
1個多月前開業的蕭山開元廣場，同樣遵循著這一底層邏輯。
蕭山開元廣場，將眾多網紅店和新勢力品牌“一網打盡”，開業三天實現銷售額1500萬，一舉成為蕭山南部新城都市生活的新地標。
聚焦城市發展趨勢，特別是一些充滿潛力的新興板塊，開元商管以區域化布局推動市場空間下沉，不斷向相對能級更低的板塊深度拓展，通過深挖市場潛力、創造全新價值實現規模擴張，并以強大的商業能力賦能城市迭代更新。
與城市同生共長，這或許是開元商管最真實寫照。
20多年前，剛經歷撤縣設區的蕭山，開啟從傳統縣域邁向都市城區的新蝶變。彼時成立不久的開元商管，在蕭山新城區布局了加州陽光·開元廣場，打造了一個具有開拓意義的家庭主題型購物中心。今天，當年的新城區已經變成了成熟的“老城區”，但加州陽光開元廣場仍是蕭山西入城口的地標性綜合體。
這種一城一企互相成就的關系，也是開元商管能逐步成長的關鍵所在。
一直以來，開元商管以長三角為核心，聚焦上海、浙江、江蘇及周邊經濟發達城市，鎖定交通、人口、經濟核心節點的商業地產，通過更好的增值運營服務于中產家庭、白領以及社區居民。目前，開元商管已構建起以上海、浙江為中心的雙核驅動，江蘇、河南等地多翼齊飛的市場布局，區域化管理也具備較大規模。
運營專業化
眼下，開元商管正有序籌備蘇州、常山、南潯、長安等項目開業工作。截至目前，開元商管集團已管理面積近200萬平方米，管理商業項目20余個，幾乎是開一個、火一個。
開元商管何以能如此？
業內普遍認為，當前商業地產已經從“大開發時代”進入“存量競爭時代”。在存量時代，資產供給過剩，同質化問題加大，運營管理能力正成為破局關鍵。也就是說，商業地產正進入以管理運營能力為核心的“商管”、“資管”時代，而這正是開元商管先發優勢所在。
從資源稟賦看，開元旅業集團從酒店起步，已連續十五年蟬聯“中國旅游集團20強”，是一家持續追求價值領先的旅游產業投資與運營集團、中國領先的文旅投資開發與運營企業。依托開元旅業的行業地位與市場資源，開元商管歷經近二十年的成長與擴張，在城市綜合體、購物中心、社區商業（主題商業街、鄰里商業）等領域積累了豐富的實戰經驗和商業資源，獲得了行業與客戶的廣泛認可，成為了中國零售商業地產百強企業、中國商業地產百強企業。
▲中國商業地產百強企業獎項
從行業趨勢看，國內商業地產經歷以貨品為中心的百貨時代、以品牌為中心的購物中心時代、以人性和需求為核心的新消費時代，這就要求商業地產更注重人性的探索，更關注人的需求變化。而開元商管在運營管理中始終追求差異化特征，包括品牌之間的差異化以及不同地域、不同項目之間差異化，如上海三新匯開元里成功引進松江首個大型無動力樂園，重點打造兒童游樂等親子業態；寧波、蕭山等項目成功引入馬戲表演，助力整體經營提升。
▲馬戲團表演
從實際成效看，開元商管擁有一支近1000人的專業團隊，與超過3000個國際國內知名品牌達成穩定的合作關系，商鋪出租率、費用收繳率達到95%以上，通過整合商業地產與商業經營兩方面經驗，實現了“推動資產增值，促進商戶增收，提升消費體驗”。目前，開元商管已經形成集“商業規劃、品牌招商、企劃營銷、運營管理、物業管理”五大核心要素為一體的創新模式，管理的項目獲得全國社區商業示范社區、全國食品安全示范街、國家知識產權保護規范化市場等上百個國家、省市、區縣級榮譽，商戶與消費者滿意度年年保持在90分以上。
▲部分榮譽、獎項
陳妙林認為，開元商管的核心競爭力集中在五個方面，即專業的商業管理團隊、規范的現代企業管理、持續的引流營運保障、強大的品牌招商能力、共贏的商業價值理念、創新的數智場景賦能。“商管業務并非單純資源依賴型業態，更加要求企業專業化的運營管理能力，實際上比拼的是運營能力。”陳妙林表示。
商管輕資產化
立足商管市場、搶占行業賽道，這成為開元商管的新使命，也是開元旅業正舉全集團之力打造的板塊。
曾經的開元旅業，以酒店業為主導產業、房地產為支柱產業，一度是全國百強房地產企業，地產曾占企業半壁江山，以房地產助推酒店業的發展起到決定性作用。
2017年左右，開元旅業進行戰略轉型，逐步退出房地產行業，已拿到的項目也通過與萬科等頭部房企合作。但如何彌補因房地產業務板塊的效益缺失，成為整個集團轉型關鍵。也就是從2017年起，開元旅業正式啟動輕資產戰略，商業管理上升為集團新三駕馬車之一。
▲寧波鎮海開元廣場
但并不是說，開元商管才起步。
與國內眾多房地產企業一樣，此前，開元旅業不少房產項目都配套了自持商業部分，并將資產運營作為重資產業務的補充。也正是依托自持商業地產項目和營運經驗，開元旅業分拆商管業務，加大擴展商管板塊，以輕資產手段實現從“內部運營”到“外部生意”的轉變。
與國內不少房地產企業轉型不一樣的是，開元商管主打的是品牌輸出這一輕資產模式，即主要通過委托管理、品牌及管理輸出、咨詢顧問、整租等模式為業主方提供服務，從而獲取商業運營、物業管理服務收入，而其中管理增值服務收益是最主要核心。如上海地中海·開元廣場項目，在開元商管的操盤下，實現溢價出售，總銷售額達到19.3億元，到期后委托運營簽約率達到 99%以上。
▲上海地中海開元廣場
本質上，開元商管這一模式就是通過品牌“走出去”，外拓第三方，從而在業內打響名號，搶占大市場，提升競爭力。
而在產品體系上，開元商管根據商業規律、建筑體量、項目選址、消費群體等因素，匹配不同的商業定位，創立“開元廣場”、“開元里”等商業品牌，為客戶提供定制化的商業運營服務。其中，開元廣場是4萬平方米以上的商業購物中心，開元里是1到4萬平方米的社區商業、鄰里街區、文旅小鎮。
▲杭州蕭山開元廣場
▲杭州濱江開元廣場
▲蘇州觀前街開元里
陳妙林說，當下，國內商業正處于一個變革整合、異彩紛呈的嶄新時代，個性化、多元化、智能化的新消費時代已經到來，商業資產愈發凸顯出運營的價值，“今后，我們將加碼品牌輸出的輕資產運營模式，也將全力推動開元商管早日上市。”
開元商管的出圈，得益于開元旅業集團近四十年的穩健發展與經營。開元最早根植于酒店連鎖化發展，繼而開拓出商業連鎖化發展，未來，開元將持續推進文旅連鎖化發展，探索文旅產業發展新模式，持續推進“百年品牌”建設，為更多消費者提供優質服務，為更多人實現對美好生活的向往。
